动态分析的重点是什么 深圳楼市仍现分化，全体均价走低时却有豪宅聚拢四年“日光”

深圳本年第一个“日光盘”出身，这个名为“海德园”的高端住宅小区，初学级房源均在1000万元以上，四年来四次开盘，均得益了当日告罄的成绩。与该盘热销相对应的是，深圳本年以来的一二手房价握续走低，即便6月成交放量仍是“以价换量”行情。

7月21日，位于福田区安托山片区的“海德园”追究开盘选房，380批客户选116套住宅，卓绝于三个东谈主抢一套房。据了解，开盘本日，推售的116套房源均被选走。

海德园本次推售的房源单套住宅建筑面积约87～450往常米，备案均价约12.85万/往常米，毛坯寄托。按照均价预计，本次房源的价钱门槛为1117万元/套。

回望海德园的历史，这也曾是该楼盘第四次开盘，此前的2021年11月、2022年5月，2023年6月，海德园分三次开盘，区分推出181套、239套、237套住宅，单套总价王人在1000万元以上，三次均在开盘当日告罄。在深圳聚拢低迷的商场环境下，该盘略显特有。究其原因，业内归结为顶级学位，以及由此带来的销售价钱与二手价之间的”倒挂“。

海德园紧邻地铁2号线、7号线的交织站“安托山站”，与红岭现实小学仅通盘之隔，按照现时福田区的学区画分，初中学区画入深圳高档中学南学区边界内（最终学区画分以入学昔时素养局公示为准），而与红岭现实小学同属于一个素养集团内的红岭中学，以及深圳高档中学均是深圳八大名校之一。

另外，海德园地方的安托山片区属于深圳比较练习的高端住宅片区，也紧邻深圳另一高端住宅片区香蜜湖片区，相近已运营练习的交易包括万科里、印力中心，而海德园也自带7500往常米的交易。

价钱方面，房产中介平台透露，现在与海德园仅通盘之隔的万科瑧山府，2018年驾驭建成，二手房挂牌房源仅5套，挂牌均价为20.2万元/往常米，成交均价为19.9万元/往常米；安托山片区内楼龄稍长的锦庐花圃和天健公馆，二手房挂牌均价在17万元/往常米驾驭，雅福居挂牌均价为15万元/往常米，均比海德园不到13万元/往常米的价钱高。

在安托山片区的房产中介看来，海德园是该片区内楼龄最小的楼盘，今后在二手房商场上的价钱并排20万元/往常米的万科臻山府，二手房价钱比一手房高7万元/往常米驾驭，若以本次推售的最小面积户型预计，买到就能浮盈600万元/驾驭。

在业内东谈主士看来，放到当下的深圳楼市，海德园仍然仅仅衰退个案。但值得温雅的是，该技俩所处的豪宅区域内的其他楼盘也保管了价钱的相对沉稳。比如与海德园并排的万科臻山府小区，二手房均价自2023年以来王人在21万元/往常米以上，并未追随大势下降。

乐有家盘登第心统计的数据透露，本年上半年，深圳二手房过户共21394套，同比2023年上半年高涨32%，成交套数均高于2022年上半年和2023年上半年，取得了相对较好的成绩，不外仍然处于历史较低水平。同期，深圳新址售出12135套住宅，环比2023年下半年减少了21%，同比2023年上半年减少了25%。为止2024年6月，深圳新址住宅的去化周期为24.8个月，去化周期已聚拢9个月高于18个月。

从成交价钱来看，不管是深圳的新址，照旧二手房，均处于“以价换量”的气象，乐有家盘登第心统计的数据透露，本年6月深圳新址成交均价为5.36万元/往常米，环比下降3%，比拟本年1月下降7%。本年6月深圳全市二手住宅成交均价为6.05万元/往常米，环比5月下降4%，同比2023年6月下降15%；本年6月深圳二手房业主挂牌价为6.79万元/往常米，环比下降1%，同比下降11%。

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张慧敏

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