动态分析的重点是什么 本日视点：三大视角看房企溢价拿地新逻辑

　　王丽新

　　2月25日，杭州迎来年后第三次土拍，共出让3宗宅地，平均溢价率为45.6%。开年以来，“京沪深杭”等多城地盘阛阓出现昭彰变化，频现房企溢价买地表象。

　　2月份以来，上海4宗地、杭州3宗地均出现溢价，其中多宗溢价率超30%；苏州工业园区宅地竞价122轮，溢价率达22%；郑州土拍出现民营房企以溢价率27%拍下某涉宅用地的情况……另据中指估量院统计，本年1月份，百强房企拿地总和为1210.7亿元，同比增长41.4%，相较上年同时由负转正。

　　在笔者看来，与往日两年房企主动“缩表”、地盘多以“底价成交”以至流拍的冷清时事比拟，面前阛阓出现积极变化，房企重燃拿地可贵，有三大新投资逻辑值得关注。

　　第一，房企投资从押注大盘转向爱重中低总价、细目性更强的“小而好意思”地块，鼓舞行业向“品性化开发”转型。在通达发时间，多地有造新城计较，开发商通过勾地模式大略移动开发模式投资百亿元大盘表象指不胜屈。如今则皆备不同，除少量数高总价地块外，低容积率且地段较好的中小规模宅地，更顺应阛阓需求。

　　近期，上海、郑州、苏州等地拍出的高溢价地块亦多呈现“低总价、低密度、细目性高”的特色，这类涉宅地块具有规模适中、开发周期短、资金回笼快的“加分”上风。

　　据CRIC(中国房产信息集团)监测30个重心城市待售地块起拍总价数据来看，截止2025年2月初，15亿元以下地块占比飞腾，较2024年同时飞腾了21个百分点。这一变化既契合面前房企对里面拿地投资的风险管控逻辑，也为建设高舒抑止的“好屋子”提供空间，供需双向感性适配，反应出行业从“规模延迟”向“质地升级”的积极转向。

　　第二，房企拿地从“规模至上”转向“算得过账”，重构行业利润逻辑。与上一轮周期中“不计成本冲规模”式抢地不同，面前房企即即是溢价拿地，也更强调财务安全和利润空间。

　　面前，高能级城市中枢肠块备受爱重，但三四线城市地盘仍多以底价成交。这背后有三大动因，一是房企对投资拿地举座较为严慎，共鸣是押注中枢城市“安全财富”，即聚焦区域韧性更强的重心城市大略中枢肠块投资，打“财富保卫战”；二是挤出更高利润空间，比如当今某些房企拿地会配置知足净利润率5%以上、IRR(里面收益率)15%以上的硬主义，以期步地结转时有更好的利润率，缓解上一个周期毛利率较低的困境；三是更留神“错峰”逆周期拿地，当下行业正处于转型期，中枢城市地价较2021年峰值已回调约15%，财务盘面矜重的“三好生”将其视为“低成本扩储窗口期”，竞争敌手较少，恰所以相对较低成本加快“补仓”的好时机。

　　第三，房地产融资环境慢慢改善，房企拿地资金池转向“回补”，助试验业迷惑信用。开年以来，多家房企已密集抛启航债运筹帷幄，多则有高达90亿元的公司债，少则有10亿元的中期单子。此外，民营房企融资也打开了新时事。1月份，滨江集团（002244）、新但愿地产以及好意思的置业等3家民营企业测度刊行29亿元信用债。

　　在国内本钱阛阓，关系部门正加鼎力度用好房地产各项融资器用“组合拳”，知足各类房企不同花样、不同阶段的合理融资需求。在国外好意思元债阛阓，亦有“破冰”之举。2月份，绿城中国控股有限公司(以下简称“绿城”)公告称拟刊行3.5亿好意思元债，这是那时隔三年再度刊行好意思元债。从系数行业来看，自2022岁首房地产阛阓参加深度更始后，内资房企大规模刊行无典质好意思元债券极为冷落。绿城此举，标明国际投资者对优质房企的信心有所回升。

　　国表里融资环境捏续赢得改善，重迭楼市企稳复苏，双向增厚房企现款流蓄池塘，缓解其流动性压力，促使其多余力重回投资拿地通谈，迷惑行业信用。

　　瞻望畴昔，跟着计谋效应的进一步开释和阛阓信心的慢慢归附，房企的拿地力度有望不绝加大。但如安在拿地与风险之间找到均衡，仍需企业敬畏阛阓功令，感性投资，鼓舞房地产行业走上健康发展之路。